こんにちは！ハピエスの上田です。

１月３０日付けの日経新聞によれば、コロナ禍の影響が薄れ、

東京への人口流入が再加速しているとのことです。

国全体で見れば人口減少、少子高齢化はメガトレンドですが、

東京圏への人口流入もまたメガトレンドです。

単身者需要の受け皿としてまだまだ賃貸住戸は必要です。

東京圏での不動産投資の観点では追い風ですね。

 

一方、共同住宅を建築するにあたっては様々な規制が存在します。

特に影響があるのが、２００８年頃から東京２３区内で規制が本格化されたワンルーム条例。

投資家の皆さんであれば知らない方はいないかもしれません。

 

もしも延床面積２００㎡まで建築が可能な土地があったとして、

「よーし、それなら駅からも近いし、１０㎡の部屋を２０部屋作ろう。かなりの利回りが見込めるぞ！」

・・・とはいきません。

比較的規制の緩い練馬区であっても、まちづくり条例の中で以下のように記載しています。

 

『ワンルーム形式の集合住宅は、居住空間が狭く良好な住環境と言えない場合や、入居者の生活様式の多様性、

地域コミュニティとのつながりの希薄性からごみ出しや駐輪方法等近隣住民を不安にさせることがあり・・・』

 

良好なまちづくりのためには、ある程度の縛りも必要ということですね。

その目的に沿って、区毎に部屋数のボーダーラインが定められています。

土地購入から始める新築一棟投資では、その規制にかからないMAXの部屋数を狙って企画をしていきます。

その他、斜線制限、建ぺい率、容積率、ときには地区計画なども考慮します。

 

目指しているのは「最大効率」です。

 

ここではワンルーム条例の詳細をご説明するよりも、区によって何部屋までがMAXなのかを知っていただきたく思います。

２０２３年２月時点での情報となりまして、今後さらに厳しくなる可能性もあります。

ハピエスでは常に最新の法令に基づいてプランニングをしておりますのでご安心ください。

 

※３階建て以上の建物を前提としております。

■１４部屋

江東区・荒川区・足立区・葛飾区・豊島区・北区・板橋区・練馬区・渋谷区・品川区・大田区

 

■１１部屋

中野区・世田谷区

 

■９部屋

千代田区・中央区・台東区・墨田区・江戸川区・文京区・新宿区・目黒区

 

■６部屋

港区

 

■５部屋

杉並区

 

非常にざっくりとした分類でして、本当はもっと細かい規定があります。

たとえば、豊島区では９部屋以上の共同住宅を作ろうとすると

１部屋あたり５０万円の税金が徴収されるという恐ろしい規定があります・・。

 

上記の部屋数を超えて企画をする場合、１部屋あたりの最低面積が２５㎡以上必要になったり、

部屋数分の駐輪場が必要になったりして投資効率が下がってしまいます。

そのため、ワンルーム条例の規制の範囲内で最大効率を狙うのが王道です。

 

そのような検討を重ねた上で建築プランを作成しているので、

ハピエスがお客様へ物件のご紹介とともにご提示する建築プランは、ほぼ確定プランと言っても過言ではありません。

よほどのこだわりがおありでない限りは当初のプランのまま建築確認申請に進んでいきます。

もちろん内装等については色味やデザインをお選びいただきながらオンリーワンの物件をお作りいただけます。

 

最大効率の賃貸経営を実現するための複雑な部分はハピエスにお任せください。

そして堅実にキャッシュフロー（不労）を得ていただきたく思います。

 

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